Miksi pienen kunnan ei kannata käyttää rahaa tonttimarkkinointiin

Yleinen tarkastelu siitä, miksi taantuvan pikkukunnan kannattaa harkita uudelleen tonttimarkkinointiin ja tonttialueiden kehittämiseen käytettävää rahaa – ja luopua oletuksesta, että lisää asukkaita saataisiin tonttikaupan kautta.

Tiivistelmä

Monen pienen kunnan elinvoima- ja talousstrategia nojaa oletukseen, että uusia asukkaita ja verotuloja saadaan myymällä ja markkinoimalla rakennustontteja omakotitaloille. Tämä oletus on monin paikoin vanhentunut. Ratkaiseva este uudisrakentamiselle taantuvalla alueella ei ole tonttien hinta, saatavuus eikä markkinoinnin määrä, vaan pankkirahoituksen vakuusmekanismi. Kun valmiin talon arvioitu realisointiarvo jää selvästi rakennuskustannuksen alle, suuri osa lainasta jää ilman reaalivakuutta – eikä pankki voi tällaista lainaa vastuullisen luotonannon sääntöjen puitteissa myöntää. Tällöin tonttien markkinointiin ja kehittämiseen käytetty raha valuu hukkaan, koska rakentaminen ei käynnisty rahoituksen puutteen vuoksi riippumatta siitä, kuinka houkutteleva tai edullinen tontti on.

1. Lähtökohta

Kuntasektorilla elää sitkeästi ajatus, jonka mukaan asukasmäärän kasvua voidaan ostaa tonttipolitiikalla: kaavoitetaan asuinalueita, rakennetaan kunnallistekniikka, hinnoitellaan tontit edullisiksi ja markkinoidaan niitä lapsiperheille. Mallin taustaoletus on, että tontin saatuaan rakentaja saa myös rakennuslainan ja rakentaa.

Taantuvilla ja kysynnältään heikoilla alueilla tämä ketju katkeaa viimeiseen lenkkiinsä: rahoitukseen. Yhä useammin uutisoidaan, ettei pankki myönnä lainaa uudisrakentamiseen syrjäseuduille. Kyse ei ole virallisesta, postinumeroon sidotusta "lainakieltoalueesta", vaan vakuusarvomekanismista, joka tuottaa käytännössä saman lopputuloksen. Käyn tässä artikkelissa läpi mekanismin ja sen seuraukset kunnan tonttipolitiikalle.

2. Pitääkö väite asuntolainan vaikeasta saatavuudesta syrjäseuduille paikkansa?

Osin kyllä. Pankit eivät yleensä myönnä ylläpitävänsä paikkakunta- tai aluekohtaisia kieltolistoja, vaan kehystävät asian tapauskohtaisena vakuusarvioperusteena. Todellisuudessa tällaisia lainakieltolistoja on olemassa. Lopputulos on joka tapauksessa se, että kysynnältään heikolla alueella valmiin talon vakuusarvo jää niin alas, ettei riittävää rahoitusta synny. Sama logiikka toistuu eri puolilla maata syrjäseutujen kunnissa, joissa pankit eivät ole myöntäneet lainaa kohteille, joilla ei ole riittäviä vakuuksia edes kohtuulliseen lainasummaan.

3. Esimerkkitapaus: miksi rahoitus voi jäädä saamatta

Tarkastellaan pariskuntaa, jonka yhteenlasketut bruttotulot ovat 7 000 €/kk – siis jo varsin hyvätuloinen talous – omarahoitusosuus 50 000 € ja lainantarve 350 000 € (hankkeen kokonaiskustannus n. 400 000 €). Olennaista on, että este ei tällaisessa tapauksessa ole lainanottajatalouden tulot vaan vakuus. Pankin arvio kulkee kolmen portin kautta.

Portti 1 – Maksuvara (lainanhoitorasitus): läpäisee

Finanssivalvonnan suosituksen mukaan lainanhoitomenojen tulisi pysyä alle 60 % nettotuloista, kun laskennassa käytetään enintään 25 vuoden takaisinmaksuaikaa ja vähintään 6 %:n korkoa. 350 000 € / 6 % / 25 v vastaa noin 2 255 €/kk. Esimerkkitalouden nettotuloista tämä on noin 42 % eli alle rajan. Velkaantumisaste on korkea, mutta ilman sitovaa lakikattoa ja nykyisille nuorille asuntokunnille jo melko tavanomainen. Maksukyvyn puolesta laina siis myönnettäisiin.

Portti 2 – Luototussuhde ja vakuusarvo: tähän hanke kaatuu

Enimmäisluototussuhde (lainakatto) on muille kuin ensiasunnon ostajille 85 %, ja se lasketaan pankin arvioimasta vakuusarvosta – ei rakennuskustannuksesta. Uudisrakennus menettää arvoaan heti valmistuttuaan, ja kysynnältään heikolla alueella pankki arvioi valmiin talon realisointiarvon selvästi alle rakennushinnan - siis hieman samaan tapaan kuin uuden autonkin tapauksessa: aja se ulos kaupasta, niin arvo laskee heti. Näin suuri osa lainasta jää vaille reaalivakuutta.

Portti 3 – Vastuullinen luotonanto

Kuluttajansuojalaki velvoittaa pankin arvioimaan luottokelpoisuuden ja noudattamaan hyvää luotonantotapaa. Pankki ei saa myöntää lainaa, jonka vakuusasema on selvästi alimitoitettu. Tämä on sääntelyperuste kieltäytymiselle, ei pelkkä pankin sisäinen riskipolitiikka. Edellisen kohdan luototussuhde ajaa pankin tilanteeseen, jossa se yhä useammin valitsee riskien välttämisen.

4. Oikeudellinen ja sääntelyperusta

• Luottolaitoslaki (610/2014) 15 luku 11 § – enimmäisluototussuhde (lainakatto); Finanssivalvonta asettaa tason, joka on muille kuin ensiasunnon ostajille 85 % ja ensiasunnossa 95 %.
• Kuluttajansuojalaki (38/1978) 7 luku 14 § – luotonantajan velvollisuus arvioida kuluttajan luottokelpoisuus; hyvä luotonantotapa ja vastuullinen luotonanto.
• Finanssivalvonnan makrovakauspäätökset – suositus lainanhoitorasituksen ylärajaksi (enint. 60 % nettotuloista), stressitestikorko 6 % ja laina-aika enint. 25 v; lainakaton säilyttäminen 85 %:ssa.
• Laki omistusasuntolainojen valtiontakauksesta (204/1996) – valtio vastaa enintään 85 %:iin hankintahinnasta kohdistuvasta osuudesta, takauksen pääoma rajattu asuntoa kohti.

5. Markkina-aineisto: miksi vakuusarvo jää alas

Taantuvan pikkukunnan asuntomarkkinoiden tyypillinen piirre on, että paras ja uusin olemassa oleva talokanta hinnoitellaan jo selvästi alle uudisrakentamisen kustannuksen. Kun markkinoilla oleva, muutaman vuoden vanha laadukas omakotitalo pyytää esimerkiksi noin 2 000 €/m², mutta avaimet käteen -uudisrakentaminen maksaa karkeasti 2 500–3 500 €/m², on uudisrakentajan lähtötilanne tappiollinen jo ennen ensimmäistäkään asuinvuotta.

Lisäksi:

• Julkiset pyyntihinnat ovat tyypillisesti yli toteutuneen tason, koska taantuvalla alueella myyntiajat ovat pitkiä ja kaupat tehdään selvästi alle pyynnin.
• Pankin vakuusarvo ankkuroituu toteutuneeseen kauppahintatasoon, ei rakennuskustannukseen. Pankin silmissä uudisrakennus tällaisella alueella menettää arvoaan heti valmistuttuaan, kuten uusi autokin.

Lopputulos: mitä halvemmaksi olemassa oleva talokanta on painunut, sitä matalammaksi jää uudiskohteen vakuusarvo – ja sitä suuremmaksi rahoitusvaje.

6. Vakuusvajeen laskelma

Seuraava laskelma havainnollistaa mekanismin. Luvut ovat suuntaa antavia.

Vakuusvaje (esimerkissä n. 103 000 €) jää vaille reaalivakuutta. Pankki joko kieltäytyy tai edellyttää lisävakuutta, esimerkiksi vanhempien asunnon panttausta (joka sekin voi olla syrjäseudulla ja jäädä vakuusarvoltaan alimittaiseksi). Juuri tämä aukko on syy, jonka vuoksi tuloiltaan riittäväkin hakija voi jäädä ilman lainaa kysynnältään heikolla alueella. Esimerkissä on käytetty jo erityisen hyvätuloisia hakijoita – suurin osa rakentajista ei ole näin hyvätuloisia, jolloin vaje vain kasvaa.

7. Mitä tämä tarkoittaa tonttipolitiikalle

Jos rahoitus on todellinen este, tonttimarkkinoinnin ja tonttialueiden kehittämisen tuotto-odotus romahtaa. Kunta voi käyttää rahaa kaavoitukseen, kunnallistekniikkaan, edullisiin luovutushintoihin ja markkinointikampanjoihin, mutta jos rakentajan rahoitus kaatuu vakuusvajeeseen, mikään näistä panostuksista ei muutu rakennetuksi taloksi eikä uudeksi veronmaksajaksi.

Tämä kääntää tavanomaisen tonttistrategian logiikan päälaelleen:

• Tontin hinta ei ole pullonkaula. Vaikka tontti annettaisiin lähes ilmaiseksi, se pienentää hankkeen kokonaiskustannusta vain marginaalisesti suhteessa vakuusvajeeseen. Rahoitus kaatuu silti.
• Markkinoinnin määrä ei ole pullonkaula. Kysyntää voidaan herättää, mutta kiinnostunut rakentaja törmää samaan rahoitusseinään kuin kuka tahansa muukin.
• Tonttitarjonnan kasvattaminen ei ole ratkaisu. Lisää tontteja heikon kysynnän alueella ei tuota lisää rakentamista, vaan lisää myymättömiä tontteja ja kunnalle lisää sidottua pääomaa ja ylläpitokustannuksia. Tästä on useita esimerkkipaikkakuntia.

Käytännössä taantuvan pikkukunnan kannattaa siis suhtautua erittäin kriittisesti siihen, että asukasmäärän ja verotulojen kasvua haetaan tonttikaupan kautta. Jokainen tonttimarkkinointiin ja uusien tonttialueiden kehittämiseen sidottu euro on riski tuottaa nolla rakennettua taloa niin kauan kuin rahoituksen vakuusmekanismi pysyy ennallaan.

8. Kunnan keinot – ja niiden rajat

Houkutus paikata rahoitusvajetta kunnan omilla takauksilla on ymmärrettävä, mutta lainsäädäntö rajaa sen tiukasti.

Kunta ei voi noin vain ryhtyä takaajaksi yksityishenkilön rakennuslainalle. Kuntalaki (410/2015) 129 §:n mukaan kunnan myöntämä laina, takaus tai muu vakuus ei saa vaarantaa kunnan kykyä vastata lakisääteisistä tehtävistään, eikä kunta saa myöntää niitä, jos niihin sisältyy merkittävä taloudellinen riski; kunnan edut on turvattava riittävin vastavakuuksin. Kilpailutilanteessa markkinoilla toimivan yhteisön velasta kunta voi taata vain, jos yhteisö kuuluu kuntakonserniin. Lisäksi on aina arvioitava EU:n valtiontukisäännökset (SEUT 107–108 art.).

Tämä tarkoittaa, että kunta ei voi mielekkäästi "ostaa" rakentamista takaamalla yksityisiä uudisrakennuslainoja. Realistisempia keinoja ovat:

• Tonttien hinnoittelu ja joustavat luovutusehdot, jotka pienentävät hankkeen kokonaiskustannusta ja siten lainantarvetta – muistaen, että tämä lievittää, mutta ei poista vakuusvajetta.
• Valtiontakauksen ja ASP-järjestelmän aktiivinen neuvonta rakentajille.
• Alueen vetovoiman ja palvelujen pitkäjänteinen vahvistaminen, joka ainoana keinona nostaa toteutunutta hintatasoa ja sitä kautta vakuusarvoja – mutta tämä on hidasta eikä tapahdu markkinointikampanjoilla.

Yksi konkreettinen täsmäkeino on tarjota tonttia ensin vuokrattavaksi ja mahdollistaa sen lunastaminen omaksi myöhemmin. Valtiontakauksen kannalta rakentajalle voi olla kuitenkin edullisempaa omistaa tontti, jonka päälle talo rakennetaan: omalle tontille lasketaan vakuusarvoa, jota vuokratontille ei lasketa.

9. Johtopäätökset

Väite pankkien haluttomuudesta rahoittaa uudisrakentamista taantuvilla pikkupaikkakunnilla on uskottava ja saa tukea sekä alueellisesta uutisoinnista että markkina-aineistosta. Este ei pääsääntöisesti ole hakijan tulotaso vaan kohteen vakuusarvo, joka muodostuu liian alhaiseksi: valmiin talon realisointiarvo jää selvästi rakennuskustannuksen alle, jolloin suuri osa lainasta jää ilman reaalivakuutta. Tämä tekee uudisrakentamisesta tällaiselle alueelle käytännössä mahdotonta riippumatta tontin hinnasta tai markkinoinnista.

Siksi pienen, kysynnältään heikon kunnan ei kannata sitoa rahaa tonttimarkkinointiin tai uusien tonttialueiden kehittämiseen eikä rakentaa talous- ja elinvoimastrategiaansa oletukselle, että lisää asukkaita saadaan tonttikaupan kautta. Niin kauan kuin rahoituksen vakuusmekanismi pysyy ennallaan, tonttikauppa on epävarma ja todennäköisesti yliarvioitu keino hankkia lisää asukkaita ja verotuloja. Kunnan rajalliset varat tuottavat paremmin, kun ne kohdennetaan olemassa olevan palvelutason, viihtyisyyden ja pitkäjänteisen vetovoiman vahvistamiseen.